الاستثمار العقاري الصحيح في تركيا

يعتلي سوق العقارات في تركيا منصة المشاريع الاستثمارية  في الشرق الأوسط , بسبب الأهمية الاستراتيجية والاقتصادية لتركيا التي بلا شك تنعكس إيجابياً على الاستثمار والمشاريع  طويلة الأمد فيها , كما يتميز السوق العقاري في تركيا بوفرة الخيارات والتنافسية العالية  خصوصاً في ظل القوانين الميسّرة والضمانة لحقوق الأجانب الراغبين في التملك في تركيا ،  والتي تم استخدامها خصيصاً للانطلاق بالسوق العقاري ليظل نابض بالحركة والتفاعلية ، وقد حققت تركيا بالفعل هذه النقلة النوعية بالسوق العقاري , فمع سماح الحكومة التركية للمستثمرين الأجانب بالتملك و إلغاء شرط المعاملة بالمثل , إضافةً إلى السماح لمواطني نحو 182 دولة أجنبية بالتملك , انتقلت تركيا إلى مرتبة جديدة من مراتب الاستثمار العقاري .

كما أكّدت دراسات عقارية تركية أنّ سوق العقارات في تركيا سيشهد بيع أكثر من 6 ملايين وحدة سكنية , وذلك بحلول الذكرى المئوية الأولى لتأسيس الجمهورية عام 2023 وبقيمة مالية قدرها 400 مليار دولار أمريكي على أقل التقديرات  , ويعود السبب في هذا التوقع أن الاستثمار في تركيا أصبح محط الأنظار الأول لدى العديد من رؤوس الأموال العالمية والعربية خاصة .

حيث تمثل فكرة الاستثمار العقاري في تركيا أحد أفضل الطرق الحالية لتحقيق عائد ربحي ,ولكن المغامرة فيه هو قرار يجب التفكير فيه جيداً قبل اتخاذه , حيث يتطلب الكثير من البحث قبل الخوض فيه ، وإذا ما تم القيام به بشكل صحيح فإنه سيكون بداية رحلة مربحة لك , وعلاوةً على ذلك فإنه يُعد تأميناً ضد التقلبات المالية والاقتصادية.

ما هو الاستثمار العقاري المناسب؟

قبل أن تستثمر في أي نوع من العقارات، تذكر أنك  تبحث عن أعلى ربح  ويعتمد تحقيق الربح على عدة عوامل، بما في ذلك المبلغ المستثمر ونمو رأس المال، أو زيادة رأس المال، وهو المبلغ الذي يزيد أو ينقص من قيمة العقار مع مرور الوقت، وهذا يعني أنه يجب عليك أن تنظر في المنطقة التي تستثمر فيها وكذلك في العقار نفسه، فعلى سبيل المثال، قد يكون الاستثمار في شقة استوديو في حي ينمو أكثر ربحية من فيلا من 5 غرف في منطقة لا يوجد فيها إمكانيات، بالتالي حجم العقار نفسه ليس أكثر أهمية من العوامل الأخرى التي تساهم في زيادة قيمة العقار.

و دائماً يعتمد أفضل نوع من الاستثمار على ما تبحث عنه، وسوف يتأثر القرار أيضاً بمبلغ المال المتاح لديك للاستثمار، و بغض النظر عن نوع العقار الذي ستختار الاستثمار فيه، تذكّر دائما دراسة السوق بشكل جيد، وعليك إجراء تحليل للمنطقة والعقار لتحديد إمكانات النمو في منطقة عن غيرها.

 العائد الاستثماري العقاري في تركيا 

ينقسم العائد الاستثماري على حسب نوع العقار :

• عقارات استثمارية تجارية :

تُعد العقارات الاستثمارية التجارية بمختلف أنواعها محفظة آمنة للمستثمر ، و واحدة من أفضل أنواع الاستثمار العقاري المُربح
وهناك العديد من أنواع العقارات التجارية (الشقق الفندقة، المحلات التجارية ، المكاتب التجارية ، والمعارض داخل المولات ) .

من المتوقع عموماً أن يُسفر الاستثمار في حيز تجاري عن عائد استثمار مرتفع وعلاوة على ذلك، سوف تؤجر لأعمال بدلاً من الأفراد، وهذا يعني أن العملية برمتها ستكون أكثر سلاسة، لأن الشركات تميل إلى الاهتمام بصورتها، فهو عبارة عن أرباح مالية وبالتالي ستقوم الشركات بالاهتمام  بالعقار وإدارته بشكل صحيح.

ولذلك ، إذا وجدت فرصة للاستثمار في عقار تجاري في منطقة مزدهرة، أنظر في اتخاذ  الفرصة العقارية المناسبة قبل فوات الأوان.

ومع ذلك يجب الأخذ في الاعتبار جميع النواحي للاستثمار في العقار التجاري ، وأهمها ما يلي :

• صاحب العقار ليس ملزماً بأن يقوم بالتعامل في أي من المعاملات التي لها علاقة بالعقار أو مع النفقات الخاصة به ، حيث أن جميع المعاملات الخاصة بالعقار تقوم بإدارتها الشركة المالكة للعقار بالطريقة الصحيحة والتي ستعود بالتأكيد لمصلحة هذا العقار .
• العائد الاستثماري فيها يساوي الضعفين فما فوق مقارنةً بالعائد الاستثماري  للعقار السكني ، حيث يصل من 6% إلى 15% .
• العقار التجاري يتميز عن  العقار السكني  من ناحية إعادة البيع .
• التدفق النقدي جيد لفترة طويلة من الزمن , حيث أن عقد الإيجار يمتد لفترات أطول من العقارات السكنية, ويمكن أن يصل إلى 5 سنوات وأكثر مع وجود فرصة لإمداده.
• أسعار الضرائب فيها قد تصل إلى 18% وهي ضعف أسعار الضرائب في العقارات السكنية .
• عوائد الأرباح في استثمار العقار التجاري بعيدة المدى .
• التسارع من حيث النمو العقاري والطلب المتزايد عليه ، لاسيما أن تركيا تملك طابعاً تجارياً مما يزيد من قابليته الاستثمارية.

2. عقارات استثمارية سكنية : 

عادة ما تكون العقارات السكنية مسار آمن لاتخاذه، كما أنها استثمار مباشر وبسيط, ومع ذلك يجب الأخذ في الاعتبار جميع النواحي للاستثمار في العقار السكني ، وأهمها ما يلي :

• تتميز بأنها ملك للمستثمر تصلح للسكن و الاستثمار.
• أسعار ضرائب الشراء فيها تكون أقل مقارنةً بأسعار العقار التجاري .
• العائد الاستثماري فيها يصل من 2% إلى 8 % سنوياً .
• من السهل العثور على المستأجر في هذا النوع من الاستثمار لأن الناس دائما يبحثون عن مكان للعيش فيه.
• الاستثمار في العقارات السكنية لا يكلف بقدر العقارات التجارية.
• بغض النظر عن الظروف الاقتصادية ،قد يتم تخفيض رسوم الإيجار ولكن سوف يكون دائما المكان مؤجر.
• في حال تأجير العقار سيكون عيك التعامل مع المستأجرين ومشاكلهم بنفسك، حيث أن التعاقد مع مدير عقارات يمكن أن يكلفك أكثر من رسوم الإيجار.
• بعض المستأجرين سيحدثون أضرار بالعقار, الأمر الذي يتطلب منك إصلاح تلك الأضرار وصيانتها قبل أن تقوم بتأجيرها لشخص أخر وذلك سيكلفك قدر كبير من المال .

أهم العوامل المؤثرة في أسعار العقارات السكنية والتجارية

 العرض والطلب

كُلما ازدادت نسبة الطلب وقلت نسبة العرض على العقارات كُلما ارتفعت أسعار العقارات والعكس صحيح بالطبع , فكٌلما قلت نسبة الطلب وزادت نسبة العرض كُلما قلت أسعار العقارات كما تتأثر نسبة الطلب والعرض بالعديد من العوامل الاقتصادية والسياسية.

 المنطقة التي يوجد بها العقار 

تختلف أسعار العقار في المناطق التي توجد وسط المدينة عن أسعارها في أطراف المدينة .

 توافر الخدمات

توافر الخدمات كالمدارس، الجامعات، المولات التجارية، الوسائل الترفيهية وغيرها من الخدمات في منطقة ما , يؤثر على أسعار العقارات بشكل كبير فيزداد الطلب عليها ما يؤثر بطبيعة الحال على ازدياد أسعار العقارات في المنطقة.

 الوضع الاقتصادي

الأوضاع الاقتصادية المُتدنية بلا شك تؤثر على السوق العقاري وأسعار العقارات , فتُسبب حالة من الركود و انخفاض الأسعار , أمّا في حالة انتعاش الحالة الاقتصادية للبلاد وثبات دخل الفرد ففي هذه الحالة تزداد الأسعار , حيثُ يكون هُناك استقرار في الحالة المادية للأفراد ما يجعلهم قادرين على شراء أو تأجير العقارات.

 حالة العقار

كُلما كانت حالة العقار جيدة كُلما أثر ذلك على ازدياد سعر العقار, على سبيل المثال إن قارنت عقار حالته جيدة بعقار آخر مُشابه له في الصفات ولربما تميز ذلك الأخير بمساحة أكبر ولكن حالته كانت سيئة فستجد الأفضلية بالطبع للعقار الأول ذو الحالة الأفضل.

قواعد الاستثمار العقاري

من أهم قواعد الاستثمار العقاري :

• يعتبر تحقيق ثروة من العقارات قرار طويل الأجل.
• تحقق الأرباح العقارية من عمليات الشراء والبيع (المتاجرة).
• يتم الحصول على أقل أسعار الفائدة وأطول فترة سداد وأقل مقدم عند طلب قرض مصرفي , نظراً لأن المصرفيون يعرفون أن العقارات أقل مخاطر أو خسائر للبنك.
• يجب توفر برامج تأمين للقروض العقارية.
• تحقق الإيرادات العقارية فرصة لسداد الرهن العقاري.
• توجد فترات سماح قبل بداية سداد أقساط الرهونات العقارية.
• توجد إعفاءات ضريبية على الأقساط المسددة على القرض العقاري.
• توجد مخاطر عدم سداد الأموال المقترضة للتمويل العقاري.
• يجب أن تكون إيرادات العقار اكبر من الأقساط المطلوب سدادها لتجنب وجود تدفقات نقدية سالبة.
• تزداد قيمة العقارات مع الوقت مما يسمح بشراء عقارات أخرى.

فرص الاستثمار العقاري في اسطنبول

يعتبر الاستثمار العقاري في اسطنبول محور سوق العقارات في تركيا , ويُعد نافذه تطل على آفاق مستقبلية رحبة ، كما تعتبر مدينة اسطنبول من أكبر التجمعات الحضرية في أوروبا ، حيث يقارب عدد سكانها 16 مليوناً ,ووفقاً لتقرير استقصائي نفذّته شركة الأبحاث والإحصاءات (Euro monitor International)  فقد حازت مدينة إسطنبول على المركز الثّالث في أوروبّا بين المدن الأكثر زيارةً، في حين جاءت في المركز الثّاني عشر على مستوى العالم.

كما  بلغ إجماليّ عدد السّيّاح الذين زاروا تركيا حوالي 46 مليون سائح في العام 2018، أمّا على مستوى المدن التّركية فتتبوّأ مدينة إسطنبول المركز الأوّل بطبيعة الحال في هذا المجال.

فقد حقق كثير من المستثمرين في عدّة استثمارات في اسطنبول أرباحاً عالية، وتضاعف حجم أعمالهم في تركيا مرات عديدة , ما أدّى إلى بروز قامات استثماريّة من تركيا وانطلاقها إلى ميادين العالميّة.

أهمية اسطنبول من ناحية الاستثمار العقاري 

• عمالة تركيا في اسطنبول :

تغطي اسطنبول حوالي 35.1 ٪ من العمالة في تركيا، ومعدل الدخل الشهري في اسطنبول حوالي 640 دولار أمريكي وهو الأعلى في تركيا، وتعتبر اسطنبول أيضًا مركزاً مهماً للتجارة البحرية الدولية مع موانئها التجارية وموقعها باعتبارها ملتقى للأراضي الدولية.

• الاستثمار في مشاريع البنية التحتية الرائدة :

تتوقع منصة Global Data نمو سوق العقارات التركي بنسبة 12.19%، واستندت التوقعات على تركيز الحكومة التركية على الاستثمار في تطوير قطاع النقل والمواصلات ضمن رؤية 2023.
ومن أهم مشاريع البنية التحتية ( جسور البسفور الثلاثة ، مطار اسطنبول الجديد ، مواصلات عامة متطورة ، المجمعات التجارية ومولات اسطنبول الفارهة  ، 18 خطاً جديداً للمترو ، نفق أوراسيا الواصل بين شطري المدينة عبر أسفل قاع مضيق البسفور ،  إضافةً إلى مشروع قناة اسطنبول المائية المرتقب).

• استمرار مشاريع التحول الحضاري في المدينة على قدمٍ وساق .

• تعدد الأنماط الاستثمارية في المدينة:

حيث توجد  في اسطنبول الكثير من المشاريع العقارية المتنوعة بحسب نمط السكن, فهناك المشاريع السكنية بالمنازل التقليدية، والمشاريع الفخمة بنظام الفلل، بالإضافة لتوفر مشاريع المنازل الذكية، ويؤثر تنوع مناطق المشاريع بين مختلف أحياء اسطنبول على أسعارها بالطبع ، فالسكن في مركز المدينة يختلف عن الأحياء الأخرى المتطرفة ، ولكن أهم ما يميز المشاريع المختلفة في اسطنبول هو تركيز شركات الإنشاء على تلبية كافة الاحتياجات ومختلف الطلبات من حيث الأسعار وجودة السكن بالإضافة الى رفاهية الخدمات وتنوعها بما يضمن راحة المقيمين ، فالبلديات تعمل بشكل دائم على تامين أحدث وأفضل الخدمات وعلى رأسها بلدية اسطنبول الكبرى .

قبل البدء بالاستثمار العقاري ننصحكم باتخاذ التدابير والاحتياطات التالية :

• تحديد الموقع الأنسب للبدء فلكل منطقة في إسطنبول خصوصية تميزها عن غيرها من المناطق.
• تحديد العميل الذي تستهدفه بنشاطك والمناطق التي يرغب في السكن بها وهذا يعتمد بشكل أساسي على دائرة علاقاتك , فهي تحدد عملاءك الأساسين خاصة في الفترة الأولى من عمر المشروع.
• التركيز على أهل البلد كشريحة أساسية، كونهم المستهلكين الأكثر والأكبر لسوق العقارات، ومراعاة المناطق التي يرغبون بالسكن فيها، ونوعية السكن الذي يفضلونه.
• حدد الميزانية بدقة وبدلاً من كتابة ميزانية نظرية, قم بالاعتماد على صديق يمتلك مشروع مماثل ليوضّح لك المصاريف الفعلية في المرحلة التأسيسية وما يتبعها من ضرائب ومصاريف في المرحلة التشغيلية.
• لا تأخذ معلومات من مصدر واحد، خد وقتك بالبحث عن المعلومات، لكن تجنب تفويت فرص الاستثمار الجيدة.
• زيارة موقع المشروع والاطلاع عليه عن كثب , والتأكد من قربه من طرق المواصلات والمشافي والمدارس وغيرها وكافة الأمور التي تعتقدون بأنها ضرورية بالنسبة لكم.
• قبل الشراء ابحث عبر الإنترنت عن العقارات المعروضة للبيع في المنطقة , ويوجد العديد من المواقع التي يمكن الاستعانة بها وأشهرها موقع (sahibinden).
• احذر من الاحتيال واستعن بأهل الخبرة والمعرفة، والتعامل مع الجهات المرخصة فقط.
• الاستفسار عن الشركة المطورة للمشروع الذي تودّون الشراء فيه، والحذر من الشركات التي لا يوجد لديها تاريخ سابق في المجال.
• التأكد من أنه سيقدم لكم الدعم في الحصول على عضوية الماء والكهرباء والغاز والهاتف.
• الاستفسار عن كافة المصاريف والضرائب التي يتوجّب دفعها.

وكما ننصحك في بداية أي مشروع بخفض التكاليف للدرجة القصوى وذلك للصمود في الأيام الأولى الحرجة، والبحث عن مجال جديد والهيمنة عليه، وتقديم خدمات متميزة وجريئة لاستقطاب عميل جديد، أو ابتكار خدمات وتطوير منتجات جديدة، فهناك دائما خدمات جديدة يمكن أن تقدمها واحتياجات يمكن أن تكتشفها.

• الجنسية التركية